AG真人股份有限公司-上海豪宅别墅全案高定设计

　　一空，许多收入丰厚者抱怨买不到好别墅。在中国现阶段开发别墅极具挑战性，很多

　　国际常理不通行，比如某知名楼盘的别墅被称作农民房，却仍然供不应求。该讲深入

　　别墅的词义出自“别业”，是指本宅门外供游玩休养的园林房屋，《宋书？灵运传》

　　中有“修营别业，傍水依山，尽幽居之美。”改革开放前，别墅数量少，仅仅出现在一

　　些风景胜地供度假租用，或由少数特殊人拥有，比如的华侨新村。八十年代后，随着

　　房地产的发展，别墅的含义也逐渐扩大了，在中高档有花园的小住宅都被称做“别墅”，

　　甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”，功能上不仅是游憩之处，还有居住、

　　别墅面积标准从100-1000平方米均有，可满足不同经济水平的需求。在组合上可以独

　　立，也有并联和多联体，横向干扰少，没有竖向干扰。占地由几十平方到一百，庭院

　　可以满足观景、娱乐、停车等要求。结构简单、工期短，不论坡地、水池均可建造，

　　造型和空间可以随业主兴趣、基地条件而千变万化，因此受到广泛欢迎。但由于占地

　　现有一些度假别墅项目主要存在以下问题：首先在选址上下不够重视，一些别墅项目

　　由于急功近利，匆忙上马，在选址时带有一定盲目性，有的选址甚至现有一些度假别

　　一些度假别墅所处地段没有任何景观，仅仅因为偏僻地价便宜或者有一些形状并不优

　　美的山地。在销售遇阻后，价格一降再降，有的别墅降至每平方米2000元,比同区域

　　住宅价格还低，别墅的功能和意义已发生了根本的改变。其次规划设计上十分欠缺，

　　别墅作为生活的最高境界，与一般住宅最大的不同是其密度要低，容积率要低，公共

　　环境和每个庭院都应有足够的空间，同时设计造型和建筑都体现一定档次，配套设施

　　要求高。而一些环境本来相当不错的度假别墅，由于片面追求利润，强调销售面积，

　　只顾增加栋数，已经从根本上脱离了度假别墅的功能，有的别墅造型呆板，选材粗糙，

　　施工质量较差；有的别墅配套设施不全，甚至水电、通讯问题都不能很好地解决。

　　分析C:别墅开发市场背景分析以为例，随中国经济的高度发展，作为中国最大港口城

　　市之一，吸引了许多外资机构与大型国有机构。据统计，世界500强经济集团大多进

　　驻中国，其中不少在、设立总部或分支机构，加之国有大型机构与、、地三资与私营

　　目前别墅销售期相对较长，不少楼宇有四、五的还在发售，也有个别楼宇发展因楼市

　　低迷，暂时封市，如表所示的为销售状况较好的一些别墅盘。经过市场调研后发现：

　　别墅项目大体销售尚可（包括尚在销售中的青青山庄），尤其银湖区域相对其他更为

　　随着房地产大市日升温，别墅物业的价格已见底回升，部分别墅的升值潜力正在逐渐

　　的显现出来，近期位于银湖区域的“鸣翠谷”热销就是一个很好的说明，加之目前港人

　　对住房强大的购买力，不少别墅物业的发展商已把目光放到了外销上，但具体有否成

　　核心要素A:价格因素别墅物业本身的特性，决定了它的价位不菲，但整体别墅市场相

　　对价格并不高目前市的别墅市场差价很大，高价可达2万/平方米，低价不足1万元/

　　平方米，主要是各别墅在区位、环境、物业综合素质与物业管理上的差别引起的。总

　　(1)别墅所处区域对价格影响较大，其中距市中心区较近的别墅价格相对较高，

　　(2)别墅市场总体价格不高，主要由于目前现有的别墅除少数别墅外大多素质不高。

　　有部分别墅部环境较差，且周边自然环境已部分遭破坏，而且有的别墅由于城市建设

　　(3)别墅物业配套设施差异较大。近期开发别墅追求高质素物业管理，配备较为全面

　　随着楼市逐步回温，中国即将加入世贸组织等众多因素，别墅升值空间更大，原因是

　　细的市场调查和慎重考虑的。在富饶的珠江三角洲，以为中心散布着不少大大小小的

　　别墅。在的中心地带，是尊贵的二沙岛别墅群；北部，有以白云山为卖点的白云堡豪

　　苑；南部，除了珠江沿岸的江景荣宅，碧桂圆、祈福新村等超大型楼盘亦大兵压境；

　　东部，是以生态型、健康型社区为标榜的汇景新城、澳洲山庄等；唯有西部，暂时而

　　言还是空白。值得注意的是，西部的南海、一带，经济发达程度与南部的番禺不相伯

　　因此穆天子山庄发展商果断决策，在这个空白区域发展高档物业，不但吸引了不少的

　　市郊别墅在过去未能形成气候，定价太高、销售缓慢是一大主因。除了因为前几年政

　　策上的因素、地产过热因素使得开发成本高企之外，发展商对别墅市场的过高估计也

　　是原因。在南湖附近的几个别墅盘，除了南湖庄园、松园山庄是宅基地，价格稍低外，

　　其他接盘均价都在六七千元每平方米之上。最高是金湖花园售价达至一万三千元港币

　　每平方米。相形之下，郊外的别墅盘均价在四五千左左右，无疑在市场中更有竞争力。

　　另外，市郊别墅以前不注重规划配套，相比郊外如、番禺的某些别墅盘也是欠缺的地

　　方。松园山庄作为近郊接盘较成功的例子就是因为规划较为合理，虽然其性质是宅基

　　商特意聘请石安空间创建和的名师精心布局，依山形水势将山庄划分为 18 个各 具风格

　　的小区，每个小区都有自己的中心景观与主题， 别墅排列错落有致，宛如 凝固的田园

　　在设计上要有独特的建筑风格和非常合理的别墅使用功能须有必要有配置和多 方位功

　　能服务应采用先进的建筑工艺、技术和材料综观珠三角现时的一些著名别 墅楼盘，其

　　发展直接引进了北美最受欢迎商的别墅户型，简洁明快，朴实无华，独立车库、 中空

　　别墅的建筑与室设计以“自然健康、舒适环境”为原则，风格淡雅清新，部配套 设施高

　　不少外国建材公司在深入中国房地产市场的同时， 也带来了结构风格各异的新式 木结

　　木结构是美式别墅中历史最悠久的结构方式。 据研究，美国的木结构房屋最早可 以追

　　溯到十八世纪一而目前美国已建的 113 万栋别墅中、就有98%!于木纪构由 此可见，木

　　木结构别墅中几乎所有的建造材料都是各式各样的木材制品， 而这些木材制品在

　　生产过程中，经过不同的生产程序，已经具有防潮、防虫、耐高温等特点一与普 通的

　　砖混结构房屋相比，木结构别墅建设的成本低、环保、抗震等优点更是显而 易见的。

　　不过，木结构房屋最大的特点，还是其上下层墙面不用全部对齐、为楼 面设计提供了

　　轻钢结构是近年由国外引进的新兴建筑理念之一，是在木结构基础上的新发展， 它以

　　新式别墅结构先进，款式多样，结构简易，装修现代齐全，面积在250 平方左右。 一

　　楼为公共活动空间，二楼为私人生活空间的两层式别墅是符合中国人生活方式 的主流

　　类型。在造价方面，包括整体装修在，造从显吸4000 元/平方米左右的新 式别墅亦是

　　随着房地产市场逐步成熟完善，购房者的理念逐渐由感性化转变为理性化， 不但 对硬

　　早期开发的别墅大多自己开发自己管理，相对管理质数普遍偏低，专业水平较差， 很

　　难体现“以人为本”的理念。明智发展商也认识到高素质的物业，尤其要由高 素质的物

　　业管理公司管理。近几年开发的别墅，发展商慎之又慎，选择顶级物业 管理公司，力

　　别墅物业一般比较注重外界自然环境、 远离城市的喧嚣，所以难以追求与物 质环

　　金海滩度假别墅 商务部、餐饮部、室运动（桌球、健身中心）、网球场、游泳池、 超

　　别墅生活配套设施逐步提高标准、全面完善。别墅居民的高指数生活标准下，健 康无

　　疑为最重要，所以健身运动场所是物业配套中的重要环节， 从近年别墅项目 可见一斑，

　　比如，田园居、齐明别墅，在会所设施确良更加设丰富的健身运动项 目，如高尔夫球

　　别墅物业对建筑艺术风格的追求超过其它一般住宅对建筑艺术风格的追求， 这是

　　由别墅物业本身特征和对环境的要求造成的。建筑艺术风格，就是建筑的本体特 征，

　　通过建筑造型、材料、颜色、柿物等因素综合表现出来。建筑艺术风格对于 物业的价

　　值影响程度在别墅物业上的表现， 超过其它各种物业。因为别墅物业充 分体现和满足

　　了人们心理存在的各种嗜好与人们生来就存在的独异性和尊重感。 例如：龙湖山庄的

　　日式、欧式、美式别墅，正是因其独特的建筑艺术风格，使其 单价高于关外风格一般

　　的别墅一倍左右。 建筑艺术风格越具独异性，其审美价值 越恒久，其保值性也越强，

　　如碧涛苑。反之，建筑风格，越缺少独异性，审美价 值随着时间而落伍，其保值性也

　　越弱，我们之所以称关外某些别墅为农民房， 也 正因其建筑风格与农民自建房毫无分

　　私密性是居住物业追求的一个基本要素，具体指居住人员拥有的高度私有的环境 空间。

　　对于别墅物业来讲，其对私密性的要求也较高。私密性好的别墅物业价值， 高于度假

　　别墅市场潜力巨大，关键问题在于发展商如何做。首先回答两个问题： 问题一：消费

　　者凭什么不选择位置好、环境好的大户型复式住宅？ 问题二：消费者为什么宁愿买别

　　目前在市别墅物业的结构主要有三种：（1）独立式（2）连体独立式（3）连体复 式。

　　在这三种结构中，从私密角度考虑价值由高到低依次为： 独立式＞连体独立 式〉连体

　　一百多年前，英国人获得庐山别墅的开发权后，首先是对别墅区域进行周密的规 划。

　　按山地的自然走向将地块分割成一样大小出售，规定别墅由业主自行设计， 但设计方

　　案必须经过开发公司严格审查，必须具有本国建筑艺术的典型风格，而 且开发公司云

　　集了当时世界上最优秀的设计师。 因此，庐山的黄金地段一一东谷 长冲河两侧，几百

　　栋分别代表几十个国家建筑风格。设计精美典雅的别墅与秀丽 清新的大自然和谐地交

　　融在一起，相互媲美，成为庐山的一大景观。一百多年过 去了，这一区域的别墅建筑

　　依然被公认是中国乃至世界同类地形中规划最合理、 最科学、建筑最精美的典。

　　配套会所是专供别墅物业居住人员休闲娱乐的场所， 它延展节别墅物业本身的功 能，

　　弥补其由于选址上的要求所造成的不足和人们除居家生活之外的娱乐需求。 配套会所

　　的设施种类有多种。居家型别墅，其配套会所设施更侧重度假休闲目的， 具有特别性、

　　独一性。女口：网球场、壁球场、泳池为居家型常备。而中、西餐厅, 俱乐部，则多为

　　消闲度假型常备。别墅物业配套会所的种类性的层次， 也反映着 需求群体和服务群体

　　的差异性，并因此决定着别墅物业价值大小。其服务和需求 群体层次越高，别墅物业

　　价值也越大。例如：观澜豪园配套功能设施有酒店、会 所、高尔夫球场、乡村俱乐部

　　自然资源在这里指不可再生的自然资源和自然生态环境。 人文资源指人造景观和

　　人文环境。自然资源和人文资源是别墅物业选址首先必须考虑的， 它是决定着别 墅

　　物业价值最重要因素，即别墅物业其它要素均可模仿重造， 唯独自然资源和人 文资源

　　例如：东部海岸度假别墅物业金海滩，其独有的全视角无遮挡优美海景， 依山阶 梯的

　　布置使得户户均可俯看海景，这一得天独厚的自然资源为东部海岸所独有， 其不可重

　　复性使得其别墅物业价值与闹市区的独立式别墅价值相差无几。又如： 蛇口碧涛苑别

　　墅为依海而筑的海边别墅， 其海景资源在蛇口并非独一无二的。 真 正使其价值具有恒

　　久性的是蛇口这一 “国际社区化”优雅的人文景观和人文环境， 这种物业所处的社区环

　　别墅物业的市场因其特殊性而具有一定的独立性，从某一角度讲是游离于整个房 地产

　　（1） 别墅物业外在环境要求的特殊性。对于一般居家住宅物业来讲显得很重要

　　的影响价值的因素，如：生活上的配套、商业网点、交通等，对别墅物业的价值 影响

　　自然舒适性上的追来超过生活配套上的要求， 比起闹市繁华他们更喜欢静谧。别 墅物

　　（2） 别墅物业需求群体的个别色彩和饱含特殊性。优质别墅物业具良好的保值

　　增值性，使其在任何时期都为富人阶层追捧的对象。 同时别墅物业最完美地体现 表达

　　购买者的喜欢对别墅物业价值的影响， 某种程度超过市场因素。“曲高和寡”，越 特殊

　　穆天子是一个具有鲜明中国特色的名称， 而区建筑以北美式湖泊别墅为蓝本，乍 看立

　　穆天子山庄所处的地理位置在南海市狮山区穆院附近， 发展商巧妙地将地名与古 代神

　　话传说中周穗王的传奇故事联系起来。 相传周穆王交游广阔，纵横四海，更 亲自驾着

　　八匹骏马登上天山与西王母相会， 并将西方极乐的妙品带回中原。穆天 子山庄的发展

　　术的精华一一北美式别墅引进了美丽富饶的珠三角，建造起一万里程碑式的纯美 园地。

　　整体上突出伊甸园式的纯美感觉，给人清新脱俗的感觉，具体还有另一种含义： 纯：

　　指穆天子山庄规划上采用纯别墅的概念， 不含洋房和公寓等，保证项目的档 次超美：

　　一个必然方向。它意味着一个纯专业化的、高标准的新物业时代之出现--纯美年

　　代。穆天子山庄的发展，基本原则在于“提纯、融合、创新” ，这是三个互相联

　　经过对市场的判断以与对“别墅”概念的净化，发展商提出了“纯别墅”的发展 概念，因

　　此舍弃了其它洋房、排屋、公寓等多种物业形态，保证应有的档次品位。 由于提纯，

　　喜爱玩车的人似乎有一条不成文的规定：排气量在 3. 0 以上可以作为豪华车的 一个基

　　做出较好的别墅区，否则环境和密度都不理想。而穆天子山在更进一步，容积率 为0 .

　　仅有指标是不够的。风格的确立至关重要，选择纯美风格，在珠三角营造北美式 湖泊

　　来到穆天子山庄不难发现，于湖泊、丘陵之，闪动着越野吉普车的身影。穆天子 的人

　　们喜欢越野车，包括他们的老总都钟爱在山水景区。四轮驱动能带来特有的 驾驶乐趣。

　　优秀别墅”这就是唯一的目标。所谓别墅，根据现代汉语词典之解释，同时参照 北美与

　　其它发达地区的情况，只有在郊外和风景区营造的独立式住宅才有资格称 为别墅，在

　　肉。低密度、低容积率是指标，是手段而不是目的，目的是追求纯美的风格、完 善的

　　品质。超量配置，双会所、双车库的设计，大面积散点式的运动娱乐，休闲 设施的安

　　列前茅。硬件不达标、不到位，一切只是空谈。 1000 户人家拥有的游泳池叫人

　　具体可示单位与轻钢结构别墅的装修、设计标准与环保、健康方面之特点列举部 分融

　　合，将先进的技术融入精致的建筑风格， 将建筑融入环境中，再将风景引入 住宅。休

　　人的气息氛围，让人留连忘返，一位移民美国又回故土发展的人在穆天子山庄温 暖的

　　风格和个性是别墅的灵魂。美国的《国家地理杂志》曾编辑过一本《美国大宅》 的图

　　书，介绍了美国现有的150 个最有价值的大宅，而其中风格各异，总体和细 部均很有

　　个性特点，而这也成为穆天子山庄设计者们的重要参照。 那种千人一面 兵营式农民楼

　　千禧年里，穆天子山庄还将推出几个新款型， 从适合商务、公务与居住的豪华大 宅到

　　适于休闲度假的精致小屋，真正做到量身订造、迅速反应，在采用的新技术、 设计和

　　一边提纯、一边融合，再不断地有新品面市，以专门品牌的经营服务来发展专业 化的

　　高档别墅，似乎有点难度，困难在于巨大的反差和平和的表面。 但穆天子山 庄的人们

　　似乎乐此不疲、就象他们既喜欢重型车，又爱小轿车，既爱听乡村音乐， 又看棒球垒

　　这个市场里干什么的都有，做蛋糕的和做火锅的（套用业界的一句话） ，而穆天

　　就象同行们做的蛋糕和火锅，穆天子山庄如同佳酿，有一个纯美丽香的好的年份， 让

　　步骤E:生产出的优质的别墅产品 穆天子山庄基于山地地貌的前提，整个社区依自然山

　　规划依山形水势，变化错落，参差成景。在总体布置上，以大型水景广场与会所 结合

　　天然 水库与远景的狮山公园构成整个社区的中心景观，两恻山坡保留，培 植树林，并

　　乐设施连接起来，形成一个层次丰富、空间渗透、格调自然爽朗的高尚居住环境。

　　山庄预留大量空间作花园绿化之用， 使每家每户都有花园景致，与大自然融为一 体。

　　为增加环保意识，鼓励住宅采用单车、高尔夫球车代替汽车。前区中心广场 占地三万

　　平方米，地势平坦，配有草坪、铺地、喷水池、棕桐树和休息椅、主题 雕塑等多种小

　　品，平面以几何图形为构成元素，绿化以规则的草坪，行列的棕相 和自然的花林配村，

　　两侧设有山庄巴士站、弧型长廊与长坪，方便住户等候车辆 时休憩，入口加设洪闸与

　　保安亭，以确庄之私隐性，免被外界滋扰，形成充满大 自然环境之北美式社区休想区

　　椰树泉：山庄最大的小区，40 幢别墅错落有致，环绕组成一个组团，上百棵大 王椰的

　　红枫林：别墅像树林一样一线排开，*着山，抱着树；绿化特点：主要树种为枫 木；设

　　温华府：此区位于整个穆天子山庄的中部， 突出加拿大的建筑特色，使它们成为 耀眼

　　总督半岛全区最好景观、最大面积的豪宅，共 3 幢，位于一个小半岛上，三面环 水，

　　独有私家码头；无论山、水、树，美妙风景，尽收眼底，人间百态，心中尽 知，冲天

　　欢乐广场：正对大门，别具特色的大型水景广场，周围是一百多棵挺拔的大王椰， 中

　　心是喻意珠三角明珠的主题雕塑， 而池底铺砌意大利进口的高级马赛克， 组成 6 朵色

　　洪闸与保安亭，以确庄之私隐性，免被外界滋扰，形成充满大自然环境之北美式 社区